Comment fonctionnent les SCPI - Est-ce un bon placement financier ?

Investir dans des biens immobiliers générateurs de revenus peut être un excellent moyen d'augmenter votre valeur nette. Mais pour de nombreuses personnes, investir dans l'immobilier, en particulier dans l'immobilier commercial, est tout simplement hors de portée financière. Et si vous pouviez mettre vos ressources en commun avec d'autres petits investisseurs et investir en tant qu'ensemble dans l'immobilier commercial à grande échelle? Les SCPI vous permettent de faire exactement cela.

SCPI signifie Société Civile de Placement immobilier et est parfois appelée «actions immobilières». Essentiellement, les SCPI sont des sociétés qui possèdent et gèrent un portefeuille de propriétés immobilières et d'hypothèques. N'importe qui peut acheter des actions d'une SCPI cotée en bourse. Ils offrent les avantages de la propriété immobilière sans les maux de tête ou les frais d'être propriétaire.

La flexibilité d'une SCPI

Investir dans certains types de SCPI offre également les avantages importants de la liquidité et de la diversité . Contrairement aux biens immobiliers réels, ces actions peuvent être vendues rapidement et facilement. Et parce que vous investissez dans un portefeuille de propriétés plutôt que dans un seul immeuble, vous courez moins de risques financiers. Les SCPI ont vu le jour en 1960, lorsque le Congrès a décidé que les petits investisseurs devraient également pouvoir investir dans des biens immobiliers à grande échelle et générateurs de revenus. Il a déterminé que la meilleure façon d'y parvenir était de suivre le modèle d'investissement dans d'autres secteurs - l'achat de capitaux propres.

Une entreprise doit distribuer au moins 90% de son revenu imposable à ses actionnaires chaque année pour être admissible à titre de SCPI. La plupart des SCPI paient 100% de leur revenu imposable. Afin de conserver son statut d' entité intermédiaire , une SCPI déduit ces dividendes de son revenu imposable des sociétés. Une entité intermédiaire n'a pas à payer d' impôt sur le revenu fédéral ou d'État des sociétés - elle transfère la responsabilité de payer ces impôts à ses actionnaires. Les SCPI ne peuvent cependant pas répercuter les pertes fiscales sur les investisseurs.

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Image d'illustration sur la SCPI

L'histoire des SCPI

Des années 1880 aux années 1930, une disposition similaire était en place qui permettait aux investisseurs d'éviter la double imposition - payer des impôts à la fois au niveau des sociétés et des particuliers - parce que les fiducies n'étaient pas imposées au niveau des sociétés si les revenus étaient distribués aux bénéficiaires. Cette situation s'est inversée dans les années 30, lorsque les investissements passifs étaient imposés à la fois au niveau des sociétés et dans le cadre de l'impôt sur le revenu des particuliers. Les promoteurs du SCPI n'ont pas réussi à persuader la législation d'annuler cette décision pendant 30 ans. En raison de la forte demande de fonds immobiliers, le président Eisenhower a signé la disposition fiscale de 1960 sur les fiducies de placement immobilier qualifiant les SCPI d'entités intermédiaires. Une société doit satisfaire à plusieurs autres exigences pour être admissible à titre de SCPI et obtenir le statut d'entité intermédiaire. Elles doivent:

  • Être structuré comme une société, une fiducie commerciale ou une association similaire
  • Être géré par un conseil d'administration ou des fiduciaires
  • Offrir des actions entièrement transférables
  • Avoir au moins 100 actionnaires
  • Verser des dividendes d'au moins 90% du revenu imposable du SCPI
  • Avoir au plus 50% de ses actions détenues par cinq personnes ou moins au cours du dernier semestre de chaque année d'imposition
  • Détenir au moins 75% du total des actifs d'investissement dans l'immobilier
  • Avoir au plus 20% de son actif composé d'actions dans des filiales de SCPI imposables
  • Tirent au moins 75% de leur revenu brut des loyers ou des intérêts hypothécaires

Au moins 95% du revenu brut d'un SCPI doit provenir d'investissements financiers (en d'autres termes, il doit passer le test du revenu à 95% ). Il s'agit notamment des loyers, des dividendes, des intérêts et des gains en capital. De plus, au moins 75% de son revenu doit provenir de certaines sources immobilières (le critère du revenu de 75% ), y compris les loyers de biens immobiliers, les gains provenant de la vente ou de toute autre disposition de biens immobiliers, et les revenus et gains provenant de la forclusion de la propriété.